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购买二手房的条件 二手房纠纷类型有哪些 二手房贷款还款应注意的问题

2021年1月29日  广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师   http://www.gckznn.com/

 韦巧练律师广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

购买二手房的条件 二手房纠纷类型有哪些

  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。购买二手房的条件是什么二手房纠纷类型有哪些  一、购买二手房的条件  1、已取得《房屋所有权证》  《城市房...

  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。购买二手房的条件是什么二手房纠纷类型有哪些

  一、购买二手房的条件

  1、已取得《房屋所有权证》

  《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《房屋所有权证》作为房屋权属证书,是国家对房屋所有权的确认,也是房屋产权人的所有权凭证,所以购房者在购买二手房时,应首先审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。 《城市房地产管理法》第三十七条规定:未取得房屋所有权证书的房产禁止转让。因此,购买二手房的首要条件就是看有没有取得房屋所有权证。

  2、共有人同意出售的声明

  根据合同法和民法通则的规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。为保护购房行为,购买存在其它共有人的房屋时,应审查其它共有人是否同意出售,如夫妻一方出售房屋,应审查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房产证书上面并没有显示,比如说家庭共有的房屋在房屋所有权证书上面往往显示的只有一个人的名字。

  3、承租方放弃优先购房的声明

  根据合同法第230条规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。依据上述规定,购买二手房时,应核实拟购房屋是否存在租赁关系,如果存在,应核实出售人的出售行为是否已通知承租人,且已得到承租人认可。 否则,承租人可以向法院提出确认该房屋买卖合同无效。 北京房产律师网点评:根据最新的物权法,承租人的优先购买权已经取消。

  4、房屋未设立抵押权

  根据担保法和城市房屋抵押管理办法的规定,抵押人处理抵押房屋,应获得抵押权人同意,否则不得转让房屋。依据上述规定,购买二手房应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据城市房屋抵押管理办法的规定,房屋抵押应办理抵押登记,并在权属证书上记载抵押情况。所以,审查房屋是否设有抵押权,可审查权属证书原件是否有抵押记载。

  5、与产权单位不存在限制出售约定

  根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第4条规定,已购公有住房出售人与产权单位在已购公有住房买卖合同中约定限制出售条件的,按合同约定处理。依据上述规定,购买已购公有住房时,应审查出售人与产权单位的购房合同有无限制出售条款。

  6、经济适用房屋已使用一定年限

  按照《经济适用住房管理办法》第26条规定,已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后,方可按市场价上市出售。另按北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定,北京市已购经济适用住房需住满五年后方可按市场价上市出售,上面提到的居住满五年的起始日期,以交纳契税时取得期限按交缴纳契税后完税凭证记载的日期或房屋所有权证的发证日期起计算为准。

  二、二手房纠纷类型有哪些

  1、因房屋买卖合同无效、履行不力等情况产生的纠纷。

  这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿。

  2、因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。

  房屋出卖人在签订正式买卖合同前,往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。

  3、因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。

  中介服务费用包括居间报酬和必要的居间费用。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。

二手房贷款还款应注意的问题

在现在的房产交易市场上,不乏二手房的交易,甚至占取的比例还非常大,加上二手房的价格优势,因此很多人会贷款买二手房。那么在贷款买二手房要了解什么知识呢为您解答!

  1、二手房贷款条件

  男性的实际年龄加贷款年限小于65岁,女性小于60岁,具有中国国籍,户口不限,且无犯罪或不良贷款记录,有稳定收入;

  有稳定的职业与合法收入,信用良好,有按期还款付息能力;

  提出贷款申请时,购房者有不低于购房价款30%的自有资金;

  2、二手房贷款申请材料

  买方需要提供的资料:

  身份证、暂住证 ;

  户口本 ;

  婚姻证明;

  收入证明或偿债能力证明;

  所在单位加盖公章的营业执照副本复印件;

  学历证明 ;

  申请人的贷款银行活期存折;

  贷款银行所需其他材料。

  卖方需要提供的资料:

  身份证、暂住证 ;

  户口本 ;

  婚姻证明 ;

  配偶、共有人同意出售证明;

  房屋产权证;

  出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件;

  贷款银行所需其他材料。

  3、二手房贷款的基本操作流程

  确定按揭服务公司和贷款方案

  借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。

  查询公积金

  与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。

  签定房屋买卖合同

  借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

  准备贷款资料,审核贷款资质

  按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

  签贷款协议,公证,保险

  按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。

  办理房屋过户和抵押手续

  借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

  办理房产证和抵押证明

  贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

  银行放款

  银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

  4、二手房贷款的还款方式

  ⑴等额本息:贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。

  ⑵等额本金:贷款期限内每月还款的本金保持不变,利息按上个月剩余本金计算。

  ⑶阶段性等额本息:贷款宽限期内按月偿还贷款利息,超过宽限期后按等额本息还款法偿还贷款本息。

  ⑷阶段性等额本金:贷款宽限期内按月偿还贷款利息,超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。

  ⑸一次性还本付息:到期一次性偿还贷款本息。

  5、二手房贷款提前还贷要注意注意什么问题

  首先要提前联系您的贷款银行,在签订二手房贷款合同中注明了您的二手房贷款银行的具体分行,打电话联系说明您要提前还款,不管是全部还款还是只还一部分都可以,银行提示您在某个具体日期是银行划款时期,在这个日期前在您的还款卡上存好您的还款金额就可以了;

  去您的还款银行签署还款声明,主要包括《提前还款声明》,如果没有还清二手房贷款,银行还会跟您在签署一个二手房贷款合同,主要内容包括贷款利息和还款方式;

  在您的二手房贷款划款日前在卡中存好您的还款金额;

  从下个月份的还款日期就直接自动还款了;

  一般的银行二手房贷款合同中注明不得在2年内提前还款,否则有违约金,一般的违约金在贷款金额的万分之2;

  二手房贷款合同中在变更后,您的贷款卡不变,如果没有一次性还清,每个还款日银行会自动从您的贷款卡划款;

  一定要记住新的二手房贷款合同中的还款日期和还款金额。


文章来源: 广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
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