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商铺拆迁评估的依据是什么 司法强拆的法律程序是什么

2021年2月5日  广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师   http://www.gckznn.com/

  韦巧练律师广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

商铺拆迁评估的依据是什么

评估的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事。”

商铺拆迁评估的价格

被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方出现的意义,即在于是以市场来说话,而不是以政府的权力来说话,也不以被拆迁人的要价来说话,而是按照市场规律来定价。

商铺拆迁补偿一般会包括以下内容:

房屋、建筑物的补偿费。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一项规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿。一般情况下,对于商铺门面等房屋的补偿,既可以采用货币补偿,也可以采用房屋产权调换的补偿,由商铺所有人自行选择。

土地的补偿费。

《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题,因为商铺的土地使用方式比较复杂,包括划拨、出让、租赁等,所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候回将土地直接考虑进去,在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。

搬迁、临时安置的补偿。

《条例》第十七条第二项规定,征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交换前,房屋征收部门,应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此,临时安置费一般情况下是要被征收人选择产权调换而征收部门未能提供周转用房时产生的,具体标准由各省、市具体规定。

停产停业的补偿。

《条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。因此,如果因为征收商铺,给商铺所有人造成了停产停业损失的,征收人应当给予被征收人一定补偿,以弥补该损失。

设备、设施的补偿。

设备、设施的搬迁补偿费用,主要是指在设备搬迁过程中因拆卸、包装、运输、安装等所花的费用。一般情况下,设备、设施费用是由各地自行规定的。商铺所有人可以密切关注当地的设备设施补偿规定,以防遗漏该项补偿。

人员遣散及安置费用。如果商铺过大,有些地区还可能涉及到对被征收商铺的从业人员的遣散及安置费用,具体内容由当地政府进行公告。一般情况下,商铺搬迁的需要支付单位员工停工期间的基本工资、社保费用或者生活补助费等。

商铺拆迁评估的流程,首先是选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、申请鉴定、交会报告,第一个环节被拆迁人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。

司法强拆的法律程序是什么

司法强拆的法律程序是什么

按照《中华人民共和国行政强制法》的相关规定,行政机关作出行政决定后。当事人拒不履行的,行政机关可向人民法院申请强制执行。

行政机关向人民法院申请强制执行,应当提供下列材料:

1、强制执行申请书;

2、行政决定书及作出决定的事实、理由和依据;

3、当事人的意见及行政机关催告情况;

4、法律、行政法规规定的其他材料。强制执行申请书应当由征机关负责人签名,加盖行政机关的印章,并注明日期。

为了进一步推进卫生防护距离居民搬迁工作,对部分不理解搬迁工作、拒不履行行政决定人员涉及房屋,拟采取司法强制执行。进入司法程序后,相关证据、材料筹备工作十分重要,为收集满足法院需求的相关材料,保证一切工作的合法性,特制定如下工作流程:

一、与拆迁户进行协商。每次进村入户做搬迁动员时,工作人员把拆迁相关内容告知拆迁户,并与其进行沟通协商。在与搬迁户做沟通工作的同时,相关的工作人员要如实记录户主提出的相关补偿要求、在场地点、时间和在场人员,并拍摄下协商时的照片、录像资料留底。协商之后,整理出协商文件包括时间、地点、参加人员、拆迁补偿方案、搬迁业主提出的补偿要求;协商文件后面附上相关照片或者录像资料。对于存在赔偿争议、未能达成搬迁协议拆迁户,在通知规定的时间内,可每45天左右就其赔偿问题进行协商。

二、限期户主签订拆迁协议书。对于在规定的时间内,仍存在赔偿争议、未能达成搬迁协议的拆迁户,向其发出《限期签订拆迁协议告知书》,下发告知书时,组织工作人员拍摄下相关照片或者录像,对于签收的用户,工作人员要保管好回执;如果拆迁户拒绝签收,要组织人员拍好发出过程录像资料或者照片,并在《限期签订拆迁协议告知书》下方注明拒绝签收,并让“送达人”和“见证人”签字。告知书送达拆迁户5天之后,拆迁户如还拒绝办理,将依法申请强制执行。

三、制定强制拆除房屋维稳自评报告。拆迁工作结束后,对于不肯签订协议的拆迁户,制定强制拆除房屋的维稳自评报告。自评报告的内容包括该户不肯签订协议的原因、拆迁后对该户户主有何影响、如强制执行该户主会采取的维权手段或者过激行为。

四、将以上所有资料送法制部门进行审查,如资料尚欠缺时,要按法制部门提供意见补充相关资料。

五、将法制部门审查的资料送法院申请强制执行,由法院进行裁定,如法院裁定可强制拆除后,将拆迁款划入指定账户。

六、限期户主拆除房屋。对于法院裁定可强制拆除房屋的拆迁户或者已经签订了协议并领取拆迁补偿款却还没搬迁的拆迁户,向其发出《限期拆除房屋通知书》,期间组织人员收集好通知书下发过程的录像资料留底,如果拆迁户拒绝签收,也要组织人员拍好发出过程的录像资料留底,并在《限期拆除房屋通知书》下方注明拒绝签收,并让“送达人”和“见证人”签字。

七、法院按相关规定启动强制执行程序,对可强制拆除房屋进行强制拆除。

八、准备工作作好准备工作对于保证工作质量、提高工作效率十分重要,入村前需准备照相机、笔记本、房屋征收协议书、户主相关土地登记卡、拆迁工作人员身份证复印件、印泥等。

提醒您:行政机关作出行政决定后。当事人拒不履行的,行政机关可向人民法院申请强制执行。申请强制执行需要有强制执行决定书。如果你有其他问题,可以向我们的律师进行咨询。


文章来源: 广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
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