广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
咨询电话:15878197952
您当前位置: 首页 律师文集 地产开发
文章列表

土地入股融资存在哪些问题?房地产公司融资成本是怎样的

2021年2月5日  广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师   http://www.gckznn.com/

  韦巧练律师广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。韦巧练律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

土地入股融资存在哪些问题?

不管在设立之初,单位的积金是否雄厚,企业单位在经营的过程难免会遇到资金短缺的情形,此时,经营者经过商议,有时会选择通过融资的办法解决短期资金问题。根据规定,我们知道,土地也是可以通过融资的方式入股的,就现实情况而言,土地入股融资存在哪些问题

一、土地入股融资存在哪些问题

入股这一流转方式在《农村土地承包法》土地承包经营权流转方式中被提及过,但并未对土地承包经营权入股做实质内涵界定。有学者从入股经营的角度,对土地承包经营权入股提出看法:“现实中入股经营这种流转方式的内涵极不统一,入股或股份经营的情形共有三种。首先是动态股权制,其次是入股分红制, 最后是土地股份合作经营制,”[1]。有学者认为“土地承包经营权入股是指实行家庭承包方式的承包方之间将土地承包权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营,以及其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营的行为”[2]。也有学者认为“入股,是指通过家庭承包方式取得土地承包经营权的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;通过其他承包方式取得土地承包经营权的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司、合作社、家庭农场等规模经济组织,发展现代化、集约化的农业生产经营”。通过比较,笔者认为,土地承包经营权入股一方面是指通过家庭承包方式取得土地承包经营权并把这种权利作为股权在公平、自愿原则下联合起来从事现代化的农业生产,另一方面也指通过其他承包方式取得农村土地承包经营权并把这种权利折价为成立的股份制有限公司股份,投入到农业生产中去。

二、土地承包经营权入股存在的问题

土地承包经营权入股的正当性争议

《物权法》第128条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”。《农村土地承包法》第42条规定“承包方之间为发展农业经济, 可以自愿联合将土地承包经营权入股, 从事农业合作生产”。浙江、重庆、天津以及山东等地方政府根据国家法律法规纷纷出台暂行办法。广东省农业厅的专题调研表明“入股在广东省农村土地承包经营权流转中占最大比例, 流转面积为151万亩, 占流转总面积的35.9%”。[8]吸取广东经验,福建、浙江纷纷试点,随后全国不同地方都开始不同程度的尝试。土地入股农业专业合作社在实践中逐步得到认可,但理论界对于入股这一土地承包经营权流转形式的正当性争议不减。支持者认为这不仅有利于增加对技术、资金入股的吸引力,有利于发展高产、优质、高效、绿色农业, 推动我国农业优质化迈进; 有利于农业产业结构的调整与农业生产力的提高;有利于把农民从土地上解放出来, 解决农民既想外出务工又不想抛弃土地的矛盾, 有利于增加农民收入。[9]反对者认为成立农民专业合作社的主要目的不是要农民用土地入股合作社实行集体生产,农业生产还必须应以家庭经营为基础。反对的深层次原因在于我国农村基本国情:人多地少,分布不均。社会保障功能被赋予在农村承包地上。

支持者和反对者都从不同的角度对土地承包经营权入股阐述了自己的立场,支持者看到了入股所带来的红利:农业生产规模效益不断提升,生产效率快速提高,农民增收稳步提高。然反对者的意见不容忽视。实践中,确实存在难以逃避的法律风险,产生难以控制的社会保障问题:当农业合作社经营不善,破产将至,土地承包经营权是公司的登记资产,势必成为破产财产的一部分,破产清算让农民失去赖以生存的土地,生活保障难以为继。

平等协商、自愿、有偿原则的落实障碍

土地承包经营权入股在法律规范中尽管并没有做详尽的规定,但各个地方的农村在土地改革中已经进行了很多尝试。如浙江省温岭市泽国镇牧南村土地股份合作公司,绍兴县王坛镇南岸村土地股份合作社,四川省成都市锦江区三圣乡红砂村土地承包经营权入股组成红砂花乡生态旅游管理公司等。在这些大胆探索中,有值得借鉴和推广的经验,也出现了很多让人担忧的问题。农村集体经济组织或乡镇府干预过多,强制村民以土地承包经营权入股乡镇农业企业现象时有发生。西南大学学生田某以四川省邛崃市,重庆市荣昌县、北碚区为调研样地,在2007 年7 月至2008 年1 月数月间,对三个研究区的1072 户农户分别进行问卷调查,收回有效问卷970 份,其中参与土地流转的问卷865 份,通过调查得出的结论之一是: 政府干预成为土地流转的最大促成因素。地方政府困于发展压力,追求政绩,只看企业入驻增加税收,在因土地补偿、租金、土地折股达不成一致时,强迫农民以土地承包经营入股。这样的做法不仅损坏政府形象,破坏干群关系,疏远党群关系,而且违背了《农村土地承包法》第三十三条“平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转”之规定。

改变入股土地的农业用途时有发生

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定土地承包经营权流转“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。作为全国城乡统筹综合配套改革试验区的重庆市在颁布的《服务重庆统筹城乡发展的实施意见》中表述到“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农地承包经营权出资入股”。可见,无论是法律规定还是地方规章,都严令不得改变流转土地用途。但现实中,作为承租方的企业和专业合作社,对流转过来的土地并未全部作为农业生产和种植,而是在经济利益和资本运作中,改变或者变相的改变了入股流转土地的用途。这主要呈现两种改变的趋向:一是土地承包经营权入股农业企业,流转而来的农村土地变相进行房地产开发。2009 年河北省香河县以1150 元/亩的价格流转了村民4000亩土地,当地政府以60 万元/亩的价格高价出让给了一家名为万通地产的房地产开发公司。[11]二是入股农地不种粮。有研究指出:“在有些地方,耕地流转给业主后,有15%的耕地用于发展观光农业和乡村旅游,真正用于种粮的耕地只有6%左右”。[12]据统计,从1980 年到2005 年,水果种植的面积从0.14 亿亩上升到1.5 亿亩,蔬菜的种植面积从0.71 亿,亩扩大到2.66 亿亩,粮食面积则从17.6 亿亩下降到15.6 亿亩[13]。这种改变入股土地的农业用途,最终导致实际耕地数量减少,违背土地承包经营权的入股初衷,严重影响我们国家的粮食安全。

土地入股经营失败后处置困难

流转土地缺乏总体规划,入股公司破产后后续利用难度大。对于偏远山村,地势不平,流转土地需要改造整治,使土地连片,易于公司进场开发。由于前期土地入股农业企业或者专业合作社难度较大,对于流转来的土地缺乏总体规划,以至于公司破产清算后,归还农民土地难以回归流转前的使用状态。根据《农民专业合作社法》第四条之规定“对农民专业合作社的债务, 应当由成员出资、公积金、国家财政直接补助、他人捐赠以及合法取得的其他资产来承担”。土地承包经营权折价入股农业企业、专业合作社,入股土地成为了公司、合作社的登记资产。当合作社或农业企业面临破产清算时,理应把土地承包经营权作为财产偿还给债权人。但是当该土地承包经营权是通过家庭承包方式取得的,用这一类型的土地偿还债务,农民将失去土地,就会失去生存的最后一根稻草。债权人为当地村民,尚在法律规范之内,当债权人为非当地村民时,让集体经济组织之外的公民享有土地承包经营权,是为法律所不允许的,也会导致大量城市民众和经济组织到农村大搞圈地运动,有违国家大政方针和法律法规。《农村土地承包经营权流转管理办法》第19 条规定“农地股份合作制企业解散时, 入股的土地应当退回原承包农户”。但农地作为入股企业的法人财产,按照破产法原理,在破产清算时理应列为破产财产, 参与破产清算,二者之间有明显冲突。实践过程中出现两难境地:入股土地参与破产清算违背法律规定,如果退还村民入股土地,则难保债权人利益。正是由于当前的土地政策和法律规定的冲突,导致入股这一流转土地形式在实践过程中难以得到有效实施,致使更多工商业资本投资农村持观望态度。

才新出现的一种融资方式,可能是实行的期间比较短,故而存在不少问题。根据相关规定,只有土地的所有权人,才可以将土地的进行融资,否则是会受到相应的处罚的。企业单位需要在限定的期限后,支付融资者本金及利息。

房地产公司融资成本是怎样的

竹溪县律师 平南县律师 荥阳市律师 新沂市律师 织金县律师 屏山县律师 团风县律师

衣食住行是人类生存所必需的,我国房地产虽然受到政府的严格调控,但是一二线城市的购房热依然不减,而且这股热度逐渐也辐射到二三线城市。那么对于房地产公司,我们具体了解了多少,特别是房地产公司融资成本又是怎样的运作,下面由带您一起了解。

一、房地产公司融资成本

按大类分,房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言,股权融资前期成本较低,但潜在成本并不低,对有条件的房企而言,上市是获得稳定资金的第一选择。债权融资具有明确的融资利率,胜在贷出速度快,不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs,目前刚刚起步,与互联网金融类似,都面向大众投资者,这为房企提供了更宽泛的融资选择,更为房企提供了低息融资的可能性。

1、股权融资:公募隐形成

文章来源: 广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
联系电话:15878197952
转载请注明出处  本文链接: http://www.gckznn.com/art/view.asp?id=1000982645808 [复制链接]


您可能对以下文章也会感兴趣
  • 1.房地产招投标流程是怎样的?办理房地产案件法律依据大集合
  • 2.土地入股融资存在哪些问题?房地产公司融资成本是怎样的
  • 3.现在的农村土地政策有哪些改变?城市房地产管理法实施条例
  • 4.开发商延期交房起诉书范本 二手房买卖过户税费由谁承担
  • 5.商品房面积由谁来申请测绘