广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
咨询电话:15878197952
您当前位置: 首页 律师文集 林地确权
文章列表

房屋拍卖需要注意的几点。

2017年12月22日  广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师   http://www.gckznn.com/
  采用拍卖方式进行房地产交易,是实施“阳光行政”的一项重大举措,不但杜绝了因幕后交易、暗箱操作等引发的腐败现象的发生,而且最大限度地显化了房地产地价值,深得民心、尽得民意。目前,房地产拍卖热火朝天,社会各界越来越关注房地产拍卖,有关房地产拍卖方面的咨询也越来越多,同时,房地产拍卖引出的法律问题也越来越突出,有关房地产拍卖的热点问题也不得不引发一些思考。
  土地使用权拍卖属不属《拍卖法》调整范围?
  随着我国市场经济的不断深化,土地市场越来越活跃,土地使用权交易日益频繁,房地产拍卖发展迅速。然而,在房地产拍卖的实际操作中,有些拍卖企业及相关人员将土地使用权拍卖等同于《拍卖法》所调整的拍卖行为。事实上,土地使用权拍卖是不属于《拍卖法》的调整范围。虽然土地使用权进入市场,理所当然要通过市场进行配置,但是由于土地是一种有限的、稀缺的、不可再生资源,它具有不同于一般商品的许多属性。因而,它必须受制于政府的宏观调控,土地使用权拍卖不是单纯的市场行为。
  《拍卖法》规定,《拍卖法》适用于我国境内拍卖企业进行的拍卖活动。对此规定,全国人大法律委员会主任委员薛驹1996年7月4日在全国人大常委会审议通过的《拍卖法》时所作的《关于拍卖法(草案修改稿)修改意见的汇报》中明确指出:国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整,并非都由拍卖企业拍卖。土地使用权拍卖不属《拍卖法》调整范围,应由《土地管理法》、《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规调整,由市、县人民政府负责,由市、县人民政府国土资源部门组织实施。因此,土地使用权拍卖,非由市、县人民政府国土资源部门组织实施,或根据需要由国土资源部门在组织实施土地使用权拍卖过程中将部分工作委托经省级以上国土资源部门认证的具有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担,其他任何组织和个人的拍卖行为应属无效。
  房地产拍卖中涉及划拨国有土地使用权的,能否事先不经依法报批直接拍卖?
  由于我国长期实行的是计划经济体制,目前,无偿、无期限、无流动的划拨土地使用权仍大量存在。因此,在进行房地产拍卖的过程中遇到相关实际问题很难把握,特别是划拨地能否事先不经依法报批而直接拍卖?
  我国《城市房地产管理法》第三十九条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批,有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《拍卖法》规定,依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产、权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续;《拍卖法》还规定,拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。在我国,土地使用者所拥有的划拨国有土地使用权不具备最终的处分权能,因此,房地产拍卖中涉及划拨国有土地使用权,事先应当依法报经批准。
  房产可否单独拍卖?
  长期以来,理论界对于“房随地走,地随房走”的问题,争论不休。我国现行的立法,一方面认为房产和地产为两个独立的权利,另一方面又把房产和地产紧紧地“绑在一起”。事实上,房屋与土地密不可分,土地使用权人应当与地上物所有权人为同一人。尽管在我国的绝大多数地方房地是分管的,但丝毫不影响房地一致的属性。房屋所有权是完整物权,所有权人可以处置房产,受让方可相应取得房屋所有权,土地使用权是从所有权中派生出来的一种权能,可以成为一种独立权能,但始终不能享有土地所有权人独有的最终处分权,受让人通过拍卖方式取得房产所有权,并不意味着就直接取得了土地使用权,往往要先通过办理有关用地手续后方可取得。房产单独拍卖,受让人一般要以比房屋重置价高得多的价格才能取得房产,这个拍卖价格中超出重置价的部分其实就是土地价格,这部分价款本应上缴国家,但在拍卖中却给了拍卖委托人,当房产竞得人再来办理土地有偿使用手续时,根据规定要支付土地出让金,这样,房产竞得人就得重复支付土地价款。房产单独拍卖,房产竞得人是不是一定可以通过法定程序取得土地使用权呢?也不一定。《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》第四条规定,商业、旅游和商品住宅等经营性项目用地以及其他具有竞投(买)条件地项目用地,拟以出让方式供地地,应当采用招标、拍卖或者挂牌方式进行。拍卖房产涉及的土地如属于该规定情形的,有谁能保证房产竞得人能够竞得该房屋占用范围内的土地使用权呢?因此,有地面建筑物的房地产,房产不宜单独拍卖(房产作为动产的除外),应与国土资源部门协商一致后连同土地一起按照现行的法律法规进行拍卖。我国《城市房地产管理法》第31条也规定:房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。又如,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。由此可见,无论从理论上、法律上还是在实际操作过程中,房产都是不能单独拍卖的。
  没有权属证书的房地产能否拍卖?
  权属证书是房地产产权人持有的法律凭证,依法登记的权属受法律保护。就土地来说,土地证书是土地使用者、所有者和他项权利者持有的法律凭证,只有具备“权属合法、面积准确、界址清楚”,才能通过法定程序申领到土地证书。土地作为不动产,有着区别于其他财产的特性,不能简单地用“元”、“平方米”来度量,而必须用一系列的属性来描述。拍卖所涉及的财产,必须是合法且可以处置的,没有土地证书,以什么为标准来认定拍卖所涉及的土地权属是合法的、面积是准确的、界址是清楚的、相关权利人和利害关系人无异议呢?《城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。《拍卖法》也规定,法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。因此,没有权属证书的房地产不得拍卖。


文章来源: 广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
联系电话:15878197952
转载请注明出处  本文链接: http://www.gckznn.com/art/view.asp?id=901366504032 [复制链接]


您可能对以下文章也会感兴趣
  • 1.独栋别墅土地使用年限是多长时间?商品房使用年限到了要怎么办
  • 2.农村房屋过户涉及费用有哪些 办理房屋过户需要的材料
  • 3.解除房产查封相关条款 不动产权证书有什么作用
  • 4.二手房 土地及房屋过户费用的计算:
  • 5.房屋优先购买权