广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
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别墅再交易、开销有多大?

2018年3月9日  广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师   http://www.gckznn.com/

  由于别墅属于高档产品,一旦交易所产生的各种税费远远高于普通住宅,各项税费累计缴纳的费用动辄达到几十万元。那么,一套别墅再交易时,卖家都需要怎么缴纳这些税费呢?本文就一一说来,对想买或想卖二手别墅的业主来说,有很多可能都是你不知道的。
联排与独栋、交税双重标准
  2005年6月高税费重创“花园住宅”,这里需要提醒的是,联排、叠加别墅不包含在“花园住宅”范围内,其交易税费按照公寓标准计算。“花园洋房”和“花园住宅”通常指的是独立别墅,也是本文所要重点讨论的。

1.二手独立别墅税费及交易费明细
  交易手续费: 建筑面积×2.5元
  交易登记费:200 元
  配图费:约500元/套
  公证费:房价0.15%
  权证印花税 5元
  合同印花税 房价0.05%
  营业税:购买超过五年(含五年)转手交易,按售房收入减去购房价款后的差额的5%
          个人所得税 按售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20%
  土地增值税:30%-60%(未满3年而转让全额征收,3-5年减半征收,5年以上自住免征)

2.三大税目细细看
  占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税,先来看看它们的征收标准,算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。
营业税:不足五年全额缴纳
  计算公式: 购房不足五年,应纳税额=全额×5.55%;
                    购房超过五年(含5年),应纳税额=[卖出价-买入价]×5.55%
  关于房屋购买时间的确定:
  1)2005年5月31日前购买的新建商品房,以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
  2)2005年5月31日前购买的存量商品房,以产权证上记载的时间确定
  3)2005年6月1日后购买的商品房,以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。
个人所得税:核定征收未必吃亏、装修费公证费扣除需凭证
  计算公式:应纳税额=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-贷款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加、土地增值税、印花税、公证费)×20%
  个人所得税的优惠政策:
  1)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
  2)个人卖出住宅后,一年内又购入住房的,可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。
  值得注意的是,装修费用和贷款利息都算在提前扣除项中,扣除装修费用时,须提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致(但如果装修房,即合同注明房价款中含有装修费的,不得重复扣除)。利息一项则根据凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,也都要凭有效证明。

  土地增值税:最痛的一环
  计算方式:应纳税额=[卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费] ×使用税率-扣除项目合计×速算扣除系数
  “花园住宅”的土地增值税是2005年6月1日开始征收的,只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”,无论原产权人持有了多长时间,一旦转让交易就要缴纳此税种。其税率则是按照累进制,视增值额的不同而不同,范围在30%-60%之间,而且是强制执行,没有特例。

 贴士1:使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定:
  增值率≤50%,适用税率30%,速算扣除系数0
  50%<增值率≤100%,适用税率40%,速算扣除系数5%
  100%<增值率≤200%,适用税率50%,速算扣除系数15%
  增值率>200%,适用税率60%,速算扣除系数35%
  注:无法提供购房发票及契税完税凭证的,可按资产评估值计算应扣除的房屋购入价

贴士2:土地增值税的优惠政策:
  凡符合以下两项条件,且居住满3年未满5年的,土地增值税减半征收;居住满5年的,全额免征土地增值税
1) 因工作调动而出售房屋(需提供相关证明)
2) 因以改善住房条件为目的出售房屋(已购入新住宅,且新购入住宅较所出售花园住宅面积更大)
  倘若一套原购房总成本200万元的独立别墅,3年以内转让卖出的话,如售价为400万元,增值额就达100%,将征收40%的土地增值税,即要缴税约40万元。
  而且从优惠条件中不难看出,持有独立别墅满5年以后进行转让的,在交易时也不一定是全都能免征土地增值税,而要由税务局所属的相关部门进行审核,确定属于自住性质的,而审核确定为投资用房的话,则依然要缴纳此税。
【举例说明】
  某人2005年以400万元购得一幢独立别墅,当时另外还支付了20万元的契税、中介费等其它交易支出,总购房成本是420万元。如今,他打算卖出这套别墅,成交价格是600万元。(以下计算忽略了小的税目和交易费用,仅作参考)
  增值率为42.8%,土地增值税按第一档(即小于等于50%)计算,税率为30%,粗略计算,该投资者须缴纳土地增值税约54万元。
情况一:
  如果此别墅今年转让(不满3年),营业税按全额征收,缴纳费用为600万×5.55%=33.3万(约34万)
  再粗略计算个人所得税为(600-420-54-34)×20%=18.4万(约19万)
  总的税费支出达到54万+34万+19万=107万。
  也就是说,别看这套房子增值了180万,实际最终赚到手的,也就70万左右。
情况二:
  如果该投资者到2008年后2010年前转让,此时别墅满3年,则减半征收土地增值税为27万,营业税仍全额征收为33.3万,个人所得税略为增加为(600-420-27-34)×20%=23.8万;总的税费支出为84万,立减22万之多。
  情况三
  如果到2009年以后才转让,此时别墅已满五年,如果该别墅是自住性质的话,就可以不用缴纳土地增值税了。 而营业税中也将扣除买入价为(600-400)×5.55%=11.1万(约11万);即使不是唯一住房需交纳个人所得税,税费为(600-420-11)×20%=33.8万;总税费为44.8万,又立减近40万。但是这几年时间里,假使又出台了什么政策,那就不好说了,这也是风险。
  由此可见,独栋别墅不是那么好买,更不是那么好卖的,买之前考虑清楚,卖之前也要先算清一笔帐,挑个好时候。
贴士:纳税人需在交易中提供的资料
1、产权证
2、买卖合同
3、买卖双方身份证
4、原购房发票、购房合同、契税
5、装修发票(家庭装饰专用服务业发票,地址与姓名同产证上相同最多抵扣房屋买价10%);6、银行结算单;银行贷款合同
(以上均原件和复印件)


文章来源: 广西南宁资深土地林地承包确权纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
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